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近期房市政策緊縮，加上央行持續調整貨幣政策，市場傳出多家銀行已將第二戶房貸利率調升至3.5%以上，引發換屋族關注。據金融業者透露，由於央行限貸令影響，銀行對第二戶貸款的審核趨嚴，不僅成數降低，利率也普遍上調，部分銀行甚至針對投資型房貸祭出更高利率，使換屋族資金壓力大增。

第二戶房貸利率攀升，換屋成本提高

目前市場上多數銀行的第二戶房貸利率確實已突破3.5%，尤其對於非首購族或名下已有房產的換屋者，銀行通常會視為「風險較高」的貸款對象，進而提高利率。此外，央行為抑制房市投機，規定第二戶貸款成數最高僅六成，使得換屋族需準備更多自備款，進一步增加換屋門檻。

「先賣後買」成換屋族主流策略

面對高利率與限貸政策，房產專家建議，換屋族應優先考慮「先賣後買」模式，以降低資金壓力。

此策略的優勢在於：

1. 避免雙重房貸負擔：若先買新屋，可能面臨舊屋尚未出售的過渡期，同時背負兩筆房貸，在高利率環境下財務壓力沉重。

2. 提高貸款彈性：售屋後資金到位，可減少新屋貸款成數限制，甚至爭取較優惠的首購利率。

3. 符合重購退稅條件：若在賣屋後兩年內購置新屋，可適用「重購退稅」優惠，減輕稅務負擔。

專家提醒：留意市場波動與稅務規劃

儘管「先賣後買」較為穩健，但專家也提醒，賣屋後可能面臨短期租屋需求，且需精準掌握房市動態，避免因價格波動影響換屋預算。此外，若舊屋持有未滿兩年即出售，可能適用房地合一稅45%的高稅率，建議換屋族提前規劃持有時間，或善用自用住宅優惠降低稅負。

在當前高利率與政策緊縮的環境下，換屋族需更謹慎評估財務狀況與市場趨勢。銀行第二戶房貸利率攀升至3.5%以上的情況確實普遍，使得「先賣後買」成為較安全的選擇。建議有意換屋的民眾可諮詢專業房仲或財務顧問，制定最適合自身條件的換屋策略，以順利完成換屋計畫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

深耕嘉義房市超過20年的住商不動產嘉義檜意村加盟店副總李佳容，觀察地方市場劇變，直言：「20年前蛋黃區新建案僅200萬，現在已開價1300萬！」她與同為業界資深的丈夫邱鈺凱店東共同經營房仲事業，見證嘉義房價從平穩翻漲至今，「幾乎是翻了四倍以上」。

▌台積電效應炒熱投資氣氛，但高鐵特區「仍在觀望期」

李佳容表示，嘉義房市飆漲主因來自台積電設廠帶動熱度，「除了打房政策與房地合一稅，最關鍵是台積電帶動的投資客進場，很多人是第一次投資買房。」

然而，針對外界關注的嘉義高鐵特區未來發展，邱鈺凱店東卻持保留態度。他指出，儘管當地曾開出每坪45萬高價，現已略為回落至42~43萬，但實質機能仍顯不足。他直言：「高鐵特區價格比嘉義市區高約5萬，但生活機能仍不如嘉義市區，加上過去各種利多(如長庚醫院設立等)，也未明顯推升房價，要有真正熱絡至少還要等5到6年，屆時高科技廠實際進駐才可能出現行情。」

▌房價高漲，嘉義人購屋習慣大轉變

回顧嘉義過去購屋趨勢，「以前大家一定想買透天厝」，但如今高房價讓不少人改選公寓、華廈或大樓。李佳容指出，目前市區新案開價甚至來到每坪50萬，連預售屋尚未動工就已飆價。

她建議年輕人與首購族「優先考慮屋齡30年左右的中古屋」，單坪價約24萬上下，價格相對親民，空間實用性也高於新建案。她提醒買方要特別注意銀行鑑價偏低、貸款成數普遍僅約六成，故實際要準備的自備款得更充足。

▌貸款難題成為市場冷卻主因

現在房價高企，買氣卻冷清，嘉義房市呈現價量背離。邱鈺凱店東點出，最嚴重的問題不是買氣，而是「貸款流程拖太久」。他指出：「以前買賣交易最快15天可完成，貸款頂多拖到45天，現在光是銀行放款就可能要3個月，整個流程至少要4個月以上。」這一變化嚴重影響買方心態，讓不少買方裹足不前。

▌市區置產仍為首選，精華區域盤點

針對有剛性需求的自住族，建議審慎評估生活機能，李佳容推薦市府周邊的經國新城、嘉義東區與北區後湖一帶。特別是北區往民雄交界、嘉北火車站附近，受惠於鐵路高架化及好市多、耐斯廣場帶動，成為嘉義現階段最具發展潛力的區域。

▌鼓勵青年返鄉，房地產是長遠事業選擇

對於嘉義未來發展，這對夫妻檔抱持樂觀態度。「歡迎青年返鄉！」邱鈺凱店東強調，嘉義各行各業都面臨缺工，人生不外乎食衣住行，房地產是其中一項能長久經營的事業，嘉義政府不停加強建設，未來的嘉義仍有很大潛力。

他分享夫妻分工的經營心得，一人主攻客戶接洽，一人掌管人事與財務，20年來自然培養出完美默契，並勉勵業務新鮮人：「要清楚自己在做什麼，知道自己要做到哪裡」，以終為始的態度，方能走得長遠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】