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全台近期邁入大交屋潮，各地空屋情況逐漸湧現。住商機構觀察內政部統計，盤點七都2024年下半年低度用電住宅資料，盤點各行政區數量較多的20處行政區。其中，以桃園市中壢區達1.8萬宅位居七都龍頭，並以桃園市龜山區年增1,888宅最多。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自疫情後房市多頭的建商推案多集中於近期交屋，近年來最大交屋潮適逢房市急凍，令有重劃區議題的縣市出現大量空屋。

內政部利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度較少住宅，界定為低度使用(用電)住宅。據資料顯示，全台2024年下半年低度用電住宅共達91.4萬宅，與2023年同期相比約增加6.4萬宅。據統計，桃園市2024年下半年低度使用住宅約達8.7萬宅，相較2023年同期約增加8,160宅，不管是宅數或增加數量在七都中不算多數，惟該市中壢區2024年下半年低度使用住宅達1.8萬宅，位居七都冠軍，同時該市龜山區2024年下半年低度使用住宅年增1,888宅，增加數量亦是七都龍頭。賴志昶補充，中壢本身具有青埔重劃區議題，至於龜山則以機場捷運A7站重劃區著稱，兩者在疫情後一直都是推案熱區，推案量巨大之下，又於去年下半年起陸續交屋，令區域留下不少空屋，惟這些低使用度住宅是否會對重劃區形成賣壓，還有待時間檢驗。

另據統計，高雄市2024年下半年低度使用住宅達12.3萬宅，相較去年同期一年增加1.1萬宅，為七大都會區中增加數量最多者。賴志昶觀察，高雄增加較多低度使用住宅的行政區，以鳳山區為首，該區為高雄人口最多行政區，在地換屋、首購需求濃厚，吸引建商進駐，但區域房價亦有所拉提，加上部分大型建設利多並未完全體現，適逢去年下半年全台買氣漸緩，令剛需客群出手較為謹慎。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，觀察歷年來全台低度使用住宅變化，在疫情後的房市大多頭之後，於2022年上半年開始呈現緩升趨勢，並以面積20坪以下、屋齡5年以下物件比例最高。她建議，此類小宅雖說近期成為房市供給大宗，惟實際是否符合居住者需求，且轉手是否頗具難度，這些都是購屋者未來需多做考量的因素。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

開價比實登多50萬，為何沒人出價？專家揭密：你可能踩了這3大地雷！

一位屋主最近陷入困惑：他參考實價登錄行情後，開價僅比最新成交價多50萬，甚至表明「只要接近實價登錄價格就願意賣」，但房子掛售一個月，連看房的人都寥寥無幾。究竟是市場太冷，還是開價策略出了問題？本文從「買方心理」、「市場趨勢」與「物件競爭力」三大面向，解析為何你的房子「沒人出價」，並提供實戰解方！

關鍵分析1：你的「實價登錄」可能過時

「實價登錄≠即時行情」

實價登錄資料通常有1~3個月的滯後性，若近期市場已轉冷，最新成交價可能已低於你的參考基準。

2025年受升息與政策緊縮影響，部分區域房價開始鬆動，買方預期「還能再砍」，因此對「+50萬」的開價無感。

銀行鑑價可能更低

買方貸款時，銀行會重新估價，若鑑價結果低於你的開價，買方需自備更多頭期款，自然降低出價意願。

解方：重新確認「有效行情」

查詢「近3個月」同社區、同屋齡成交價，而非「最新一筆」。

主動詢問房仲：「最近帶看的買方，預算都落在哪個區間？」

關鍵分析2：買方市場下，「+50萬」仍是高姿態

買方心態轉變

當前房市偏向買方市場，買方普遍認為「開價只是屋主的幻想，成交價必砍」。

若周邊有類似物件開價「貼實登」或「低於實登」，你的房子會直接被比下去。

「+50萬」心理門檻

對買方來說，「+50萬」可能被解讀為「屋主還想賺一筆」，而非誠意出售。

尤其總價1000萬內的物件，50萬差距=5%溢價，已超出多數買方接受範圍。

解方：調整開價策略

直接開「實登價」：吸引更多買方看房，創造競價機會。

註明「誠意可議」：降低買方議價心理障礙。

關鍵分析3：你的物件可能「輸在細節」

隱形競爭：別人比你更會包裝

若同社區有類似物件，但裝潢更新、附傢俱或車位，買方自然優先考慮競爭品。

照片、文案若不夠吸引人，連帶看量都拉不起來。

「硬傷」沒被正視

屋齡過高、格局不佳、管理費昂貴等缺點，若未在開價上反映，買方會直接跳過。

解方：強化賣點，直面缺點

重新拍攝專業照片：突出採光、空間感等優勢。

主動降價「5%~10%」：若硬傷明顯，用價格換取買方妥協。

提供彈性條件：如「含部分傢俱」、「配合買方交屋期」。

實戰建議：2招打破僵局

1. 「換房仲試水溫」

若原房仲帶看量低，可嘗試委託第二家，比較誰更積極推銷。

2. 「鎖定精準客群」

例如：若物件適合首購族，強調「低自備、近學區」；若適合退休族，主打「電梯、無障礙空間」。

在買方市場，賣房不是比誰撐得久，而是比誰更懂買方要什麼！

你的房子一個月沒人出價，與其歸咎「市場冷」，不如重新檢視：

開價是否真的符合「當前」行情？

物件是否有「致命傷」卻沒調整價格？

房仲是否認真幫你推銷？

市場永遠是對的，與其堅持『我覺得值得』，不如用買方的角度，重新定義你的房子價值。

若調整後仍無起色，可能反映區域需求真的萎縮，這時「果斷降價」比「無限期等待」更聰明。畢竟，房市沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

相較於貴鬆鬆的預售屋和新成屋，老公寓近年來備受青睞！房仲業者根據聯徵中心新增房貸資料統計，今年首季全台屋齡30年以上老公寓購屋客群，以50歲為分界，有逾8成是50歲以下的購屋族，其中以40至50歲購屋客群為最大宗、占比35.7%，且近五年來年增約2.9個百分點，有逐漸增加的趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，眼見房價高漲，不少年輕人購屋傾向「先買老、再換好」，老公寓雖然屋況舊，但價格親民、公設比低，在雙北等高房價都會區，預算有限的年輕客群，只能向低價老屋靠攏，使得老公寓購屋客群走向年輕化。

張旭嵐表示，老公寓多位於市中心的蛋黃區，生活機能成熟、交通便利，對依賴市區機能、頻繁社交活動的年輕購屋族來說頗具吸引力；另外，老公寓具備都更危老重建價值，更成為自住投資兩相宜的置產選擇。

再觀察50歲以上的高齡客群，老公寓人氣占比不到2成，且隨著年齡層越高、占比越低，70歲以上客群僅剩0.4%，尤其近五年來，高齡客群佔比呈現負成長，對老公寓接受度明顯降低。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，50歲以上的退休族，財富收入有一定程度，早年持有的老公寓也增值，考量老公寓多無電梯，不利高齡居住，如購屋預算充足的情況下，多半會以有車位的大樓產品為優先，人生下半場出現「賣公寓，換大樓」的換屋規劃。

此外，部分銀行核貸設有內規，貸款人年齡加上屋齡以不超過75至85年為原則，市場中古公寓屋齡多在30年以上，貸款人年齡如超過50歲以上，較容易在銀行核貸條件卡關，不易吸引高齡者進場。

李家妮說，內政部規劃於今年第4季推出「老宅延壽機能復新計畫」，針對屋齡超過30年、樓高4至6層且經初評結構安全的集合住宅，提供修繕經費補助，其中包含加裝無障礙設施、立面修繕等項目，有助讓長者無須面臨換屋壓力、青年也能回流居住，推估影響老公寓結構性買盤再變化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市世代斷裂：繼承潮吞噬交易量 無產青年陷購屋絕境

台灣房市正經歷一場「財富世襲化」的無聲革命。最新數據顯示，全台房屋移轉中高達30%來自繼承或贈與。這種從「市場交易」到「家族傳承」的結構性轉變，不僅讓建築業與房仲業陷入生存危機，更將造就「有房世代」與「無房世代」的永久性社會斷層。

這波繼承潮背後是三重結構性困境的疊加：

1. 高齡化海嘯：2025年台灣正式邁入超高齡社會，65歲以上人口突破20%，帶動繼承移轉登記量連年創高。

2. 政策失靈：央行第七波信用管制將換屋族第二戶貸款成數壓至50%，加上土增稅負擔沉重，迫使家庭選擇「不交易、等繼承」的消極策略。

3. 財富固化：台北市精華區老宅透過繼承世代傳承，形成「家族資產池」，年輕族群若無家族奧援，購屋門檻已等同天塹。

市場生態鏈正遭遇毀滅性重組：

建商困境：預售屋交易量暴跌7成，中小型建商資金斷鏈風險激增，全台已出現多起「工程達9成仍倒閉」的爛尾樓案例。

房仲轉型：傳統買賣業務萎縮，部分業者轉向「繼承諮詢」服務，協助處理複雜的產權分割與稅務規劃。

稅收失衡：繼承移轉的土增稅、契稅遠低於買賣交易，地方政府稅基持續流失。

最嚴峻的挑戰在於社會流動性窒息：

居住世襲制：信義區、大安區等精華地段老宅，透過繼承形成「家族永續資產」，市場流通性凍結。

青年絕望感：30歲以下族群僅8.3%擁有自宅，其中逾7成靠父母資助，無家族奧援者購屋機會趨近於零。

政策兩難：過度緊縮恐引發建商倒閉潮，鬆綁又怕炒房再起，政府陷入「打炒房」與「救產業」的雙重困局。

台經院產經資料庫總監劉佩真指出，當前房市已進入「冰火共治」的矛盾階段：

精華區老宅因繼承潮導致供給稀缺，價格僵固

蛋白區新案在資金斷鏈壓力下，恐現「骨折式拋售」

若第三季經濟成長率轉負，可能觸發系統性風險

打破僵局需多管齊下：

1. 稅制改革：提高繼承不動產的持有成本，促使閒置老宅釋出。

2. 差別管制：對首購、換屋族放寬貸款限制，精準打擊投機而非剛需。

3. 都更加速：透過公權力介入老宅更新，增加可負擔住宅供給。

專家建議，這場房市結構革命已超越單純的經濟議題，成為威脅社會穩定的未爆彈。

當「努力買房」的傳統階級流動管道被封死，台灣需要更根本的居住正義解方。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

住商機構表示，房市進入盤整期，但租屋市場卻持續蓬勃發展，根據內政部統計，全台截至2024年底所有行政區中，新北市汐止、蘆洲、五股、林口等區域租金中位數，與台北市內湖、松山等蛋黃區並列最高，甚至贏過台北市信義區。

住商機構今天發出新聞稿指出，此次以「租金中位數」觀察各地租金水準，也就是將所有租金由低至高排序後，位於正中間的金額，可反映區域整體租金行情，不受極高或極低租金影響。

根據內政部統計數據，全台各行政區若不分房屋類型，租金中位數排行前25名都位於雙北市，其中新北市汐止、蘆洲、五股、林口、台北市內湖及松山等區租金中位數皆達1.5萬元，並列全台最高，之後依序為新北市新店區1.43萬元、台北市信義區1.4萬元、台北市北投區1.4萬元以及新北市土城區1.35萬元。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市汐止、蘆洲、五股、林口等行政區建設日漸齊全，吸引通勤族群移入，加上新屋供給大，使租金行情與蛋黃區並駕齊驅。

賴志昶指出，自去年底全台買氣陷入觀望，但租賃行情逆勢上揚，尤以新北市行政區表現最為出色，原因有二，一是部分行政區近年受惠軌道經濟，與北市通勤時間漸縮短，例如林口；二是部分區域有鄰近產業園區等優勢，成上班族群首選，如汐止區有鄰近科技重鎮優勢，租屋市場需求大增，進而衝高租金價位。

至於五股、蘆洲等區域，住商不動產台北五股加盟店店長黃威鳴補充，五股有鄰近台北市的優勢，且有重劃區議題，租屋市場有不少新成屋供給，支撐區域租金水準，使租金明顯超越北市舊城區。

蘆洲區因捷運蘆洲線帶動，加上區域機能齊全，成為青年族群首選，市場競爭激烈，推升租金。

賴志昶提醒，新北市行政區生活機能逐漸提升，加上大眾交通日漸完備，租金價位持續走揚；相對台北市蛋黃區屋況普遍老舊，難以吸引年輕租屋族群，導致雙北租金界線逐漸模糊，預估不久未來將出現更多蛋白區租金反超蛋黃區的現象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依金融聯徵中心新增房貸資料統計顯示，今年第一季全台屋齡 30 年以上老公寓購屋客群，以 50 歲為分界，超過 8 成是 50 歲以下的購屋族，其中又以 40-50 歲購屋客群為最大宗，占比 35.7%，且近五年來年增約 2.9 個百分點，且有逐漸增加的趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房價高、新大樓貴，不少年輕人購屋選擇「先買老、再換好」，老公寓雖屋況舊，但房價親民，且公設比低，室內實坪高，在台北市這類高房價都會區，預算有限的年輕客群，只能向低價老屋靠攏，也讓老公寓購屋客群走向年輕化。

張旭嵐表示，都會區老公寓多位於市心蛋黃區，生活機能成熟、交通便利，對於依賴市區機能、頻繁社交活動的年輕購屋族來說頗具吸引力。另一方面，老公寓具備都更危老重建價值，更成為自住投資兩相宜的置產選擇。

而反觀 50 歲以上高齡客群，老公寓人氣僅占不到 2 成，且隨著年齡層越高占比越低，70 歲以上客群僅剩 0.4%，且近五年來，高齡客群佔比呈現負成長，對老公寓接受度明顯降低。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，50 歲以上的退休族，財富收入有一定程度，早年持有的老公寓也都增值，不過，在考量老公寓多無電梯，不利高齡居住，如購屋預算充足的情況下，多半會以有車位的大樓產品為優先，因此人生下半場逐漸出現「賣公寓，換大樓」的換屋規劃。

此外，部分銀行核貸設有內規，貸款人年齡加上屋齡以不超過 75-85 年為原則，市場中古公寓屋齡多在 30 年以上，貸款人年齡如超過 50 歲以上，較容易在銀行核貸條件上卡關，相對不易吸引高齡者進場。

李家妮指出，內政部規劃於 2025 年第 4 季推出「老宅延壽機能復新計畫」，針對屋齡超過 30 年、樓高 4-6 層且經初評結構安全的集合住宅，提供修繕經費補助，其中包含加裝無障礙設施、立面修繕等項目，有助讓長者無須面臨換屋壓力、青年也能回流居住，推估也將影響老公寓結構性買盤再變化。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市政府推動降溫城市計畫，修訂「新建建築物綠化實施規則」，將規定建物法定空地綠化的「綠覆率」，改為要求建物基地綠化的「綠容率」，使北市每年可增加5萬平方公尺立體綠化設施和1.5萬棵喬木，人體體感溫度能有效降溫2℃，預計明年元旦上路。議員認為政策立意良善，但必須清楚說明植被維護責任，否則恐演變成建商與民眾的消費糾紛。

台北市建管處長虞積學昨指出，過去「綠覆率」僅管理建物法定空地綠化比例，新修訂「綠容率」是整體建物基地綠化管理，包括法定空地、建築物本體及屋頂平台，等於管制「從平面變立體」，其中「立體綠化設施」規定設置於陽台或露台外緣，向外推出深度不得大於2公尺、綠覆面積應達90％以上。

他表示，「綠容率」估計能使北市每年增加5萬平方公尺立體綠化設施和1.5萬棵喬木，有效達成人體體感降溫2℃目標。

虞積學說，原則上住戶不能變更原核定建物樹種，如要變更須具相同遮蔭效果，住戶也要依綠化設施內容規約維護植物，未善盡責任經勸導改善未果，將視情形依《行政執行法》處以怠金。

他強調，考量建造執照申請前期，起造人與設計人就須整合建築設計，同時都更案件期程冗長，法令在8月公布後，緩衝期至明年1月1日施行，申請建照的建案皆須依法送件，不過，若建案願意提前推動也可立即適用新法。

國民黨議員詹為元表示，台北市寸土寸金、增加綠地不易，已有不少建商將綠化放入建築設計，「綠容率」很符合時代發展趨勢，值得嘉許推廣，讓都市水泥建築與都市叢林並存，但為避免引發後續住戶維護植被問題，必須先釐清責任。

民眾黨議員林珍羽認為，政策立意良善，但實際執行需清楚說明，否則可能變成建商和民眾的消費糾紛，或造成住戶間相互衝突，建議市府先於公部門新建案試辦了解可行性，不要犧牲民眾權益，此外植栽可能孳生大量蚊蟲，樹種也要審慎評估。

民進黨議員張文潔說，政策執行面有難度，若民眾不擅照顧植物或植栽延伸至鄰房恐發生衝突，相當不便民，市府不該想到什麼就讓民眾執行，責任與壓力都在民眾身上實在說不過去。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部最新公布的統計月報，今（2025）年上半年全國建物移轉出現明顯結構變化，房市交易量大幅下滑，但繼承與贈與移轉卻持續成長，顯示整體不動產市場逐步轉向「交易降、傳承升」的新常態。

統計指出，上半年全國建物買賣移轉量為13萬棟，較去年同期的17.7萬棟銳減26％，呈現明顯縮減趨勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，受到房貸政策、利率環境與市場預期影響，房市交易意願轉趨保守。然而，世代間的財富傳承活動並未停歇，主要受到人口老化帶動繼承案件增加，以及長輩贈與資產、夫妻間節稅規劃等因素推動。

繼承移轉部分，今年上半年達到3.9萬棟，較去年同期的3.7萬棟成長5％，創歷年同期新高；贈與移轉棟數亦由去年的2.88萬棟增加至2.99萬棟，年增幅達4％。

至於拍賣移轉數量則出現下滑，由去年上半年的1840棟減至今年的1516棟，年減18％。儘管市場法拍供給並未明顯增加，整體房貸逾放比例依舊處於低檔，但成交移轉量仍呈現衰退。

綜合看來，當前房地產市場交易動能放緩，轉由繼承與贈與撐起移轉數量，雖然未來趨勢仍視政策走向與經濟變化而定，但在高齡化加劇與財富移轉持續發酵的背景下，「傳承型移轉」或將成為市場主軸之一。

房價跌了卻更住不起！租金、水電費暴漲創新高 專家：居住痛苦指數破表

儘管近期房市交易降溫，房價出現鬆動跡象，但民眾居住成本卻未見減輕。根據行政院主計總處最新數據，2025年6月居住類指數攀升至109.31，創下歷年新高，其中房租指數達108.8，住宅維修指數更飆至114.17，顯示無論是購屋或租屋，居住負擔持續加重。

裝修成本、囤房稅推升租金 房東轉嫁壓力

近年來，都會區租屋市場競爭加劇，房東為提高物件吸引力，普遍進行裝修翻新，甚至配備基礎家電與家具，但隨之而來的是工料雙漲帶來的成本壓力。此外，囤房稅2.0上路後，部分過去未如實申報的「地下房東」被迫浮出檯面，加上政府擴大租金補貼政策，使租賃市場透明度提高，但也促使房東將增加的持有成本轉嫁至租金。

水電燃氣費用同樣成為居住成本攀升的關鍵因素

今年6月起，夏季電價實施，加上國際能源價格波動影響，水電燃氣指數從2至5月的102.53驟升至118.71。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，雖然家庭用品等非必要性支出可依預算調整，但水電燃氣屬於剛性需求，價格上漲直接衝擊家計。尤其未來水費可能調漲，長期來看，這類基礎開銷將持續推高整體居住成本。

房貸利率16年新高 租金投報率成房東考量重點

央行最新數據顯示，2025年6月五大銀行新承作房貸利率達2.283%，創下2009年金融海嘯後新高。利率攀升不僅加重購屋族負擔，也影響租賃市場。許多以貸款購置出租物件的包租公，為維持投報率，紛紛調漲租金，進一步加劇租客壓力。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，當房貸利率突破2%，購屋的財務優勢已不明顯，部分民眾被迫繼續租屋，卻面臨租金持續上漲的困境。

政策調控效果有限 居住正義仍待落實

儘管政府透過囤房稅、租金補貼等政策試圖平衡市場，但實際效果有限。中研院院士王平曾直言，台灣通膨數據低估房租漲幅，若計入房價因素，真實通膨率可能高出官方統計2個百分點。此外，租屋黑市問題未解，許多房東仍以「不報稅」為由規避法規，導致租金市場難以透明化。

居住成本高漲結構性問題短期內恐難緩解

對購屋族而言，高利率環境增加貸款壓力；對租屋族來說，租金上漲吞噬可支配所得。在政策尚未有效抑制持有成本與租賃市場投機行為前，民眾仍得在有限的選擇中，尋找相對負擔得起的居住方案。未來若無更積極的住宅政策介入，居住正義的實現恐怕仍是漫漫長路。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著生活費上漲、房價波動，以及中低收入戶財產標準出現改變，內政部為了讓住宅補貼制度更加貼近民眾實際生活需求，於昨（30）日公告，自今（2025）年起全面修正住宅補貼申請資格，包括自建、自購、修繕及租金補貼等4大類別，將所得與財產門檻均同步上調。

在自建、自購住宅貸款利息補貼方面，六都家庭所得與財產限額都出現明顯上修，如台北市的家庭年所得上限由164萬元提高至180萬元，每人每月平均所得上限達7萬1,327元；動產限額從715萬元調整至760萬元，不動產限額也同樣上調至943萬元。

其他五都也有類似調整，如新北市年所得上限從137萬元提升至144萬元；桃園市從136萬元調至146萬元；台中市自124萬元改為135萬元，台南市從106萬元上升至113萬元，高雄市則從117萬元調整至128萬元。

再者，除了家庭動產限額在六都皆統一提高至479萬元；以及不動產部分也調高門檻之外，申請租金補貼的資格也有所提高，如租屋族群每人每月平均所得上限，在台北市由4萬9,123元調整為5萬948元；新北市則由4萬1,000元上調至4萬2,250元；桃園市、台中市、台南市與高雄市也分別調高至4萬1,920元、4萬193元、3萬8,788元與4萬100元。

內政部表示，此次調整是依據本年度各地最低生活費及財產標準，並參考實價登錄資料與實際房市狀況，期能透過門檻修正，將補助更準確地發放至真正需要的民眾手中。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】