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走進房仲店頭，看著心儀物件的照片，耳邊突然傳來：「這間很搶手，已經有人在斡旋了，你要不要也下個斡旋？」這樣的場景，幾乎每位購屋族都曾經歷。

究竟這是真實的市場熱況，還是精心設計的銷售話術？根據內政部不動產交易實價登錄資料顯示，2025年全台房市交易量確實較前年下滑，但熱門區域的優質物件仍可能出現多人競價。如何在資訊不對等的狀況下，做出理性判斷而非衝動決定，成為現代購屋者必修的一門課。

市場現況分析：真假斡旋如何辨識

資深房仲從業人員透露，市場上確實存在「真實斡旋」與「話術斡旋」兩種情況。真實的斡旋通常會伴隨具體證據，例如斡旋單影本（隱去個資後）、屋主反饋的具體議價過程等。而話術型的斡旋則往往語焉不詳，僅以「有人出價」帶過，卻無法提供任何實質證明。購屋者可以要求仲介出示斡旋證明，或具體說明前一位買方的出價金額與條件，若仲介支吾其詞，就需提高警覺。

議價策略：突破「只能往上加」的迷思

即使確認真有其他買方出價，也不代表必須盲目跟進。

市場實務上，買方仍可採取以下策略：

1. 提出不同條件的出價方案，如縮短付款期限、提高自備款比例等，這些都可能比單純加價更具吸引力。

2. 要求仲介提供近期同社區成交實價，作為出價依據，避免被牽著鼻子走。

3. 設定明確的價格天花板，超出預算就果斷放棄，市場上永遠會有其他選擇。

心理戰破解：保持冷靜的三大心法

購屋決策最忌諱在壓力下倉促決定。專業投資客建議：

要求24小時思考期，避免當場被氣氛影響判斷

實地查訪社區，向管理員或鄰居打聽物件真實狀況

比較區域內類似物件的價格與條件，建立客觀比較基準

房市交易本就是一場資訊與心理博弈

與其糾結「是否有人在斡旋」，不如將重點放在「這個價格對我是否合理」。記住，好的物件值得合理出價，但絕不值得超出能力的追價。購屋是人生重大財務決策，保持清醒頭腦、做好功課，才是避免後悔的不二法門。下次聽到「有人在斡旋」時，不妨微笑回應：「那就請他們先談，我願意等下一輪。」這樣的從容態度，往往能讓你在議價過程中佔據更有利的位置。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市氛圍轉趨保守，銀行放款動能亦呈現趨緩。根據金管會銀行局公布資料顯示，截至今年6月底，住宅貸款年增率為7.33%，較上月7.93％下滑、甚至連9月下滑。銀行局指出，受到中央銀行信用管制政策影響，加上購屋成本攀升與貸款門檻提高，導致年增率下降；建築貸款方面雖仍有企業購地與重建需求支撐，但年增率仍受連動影響而放緩至4.54%。

針對近期房貸市場走勢，銀行局副局長侯立洋指出，今年6月底住宅貸款年增率為7.33%，增幅逐月趨緩，主因是央行信用管制措施、購屋貸款門檻提高與房價上升等因素影響；至於建築貸款方面，6月底年增率為4.54%，是自去年8月以來11個月新低。侯立洋指出，建築貸款需求主要來自企業購地、建築工程款或營運周轉金等用途，在土地與危老重建的貸款增加之下，仍有一定的授信需求。

侯立洋表示，6月房貸的逾期放款為86.37億元，較5月的87.86億元微幅下降，過往房貸逾放增加多與疫情衝擊、中小企業還款能力下降、央行升息與寬限期到期等因素有關。近期已觀察到相關壓力略為減輕，整體逾放狀況仍屬穩定，未出現特殊個案。

此外，銀行局公布依據《銀行法》第72條之2規定計算之比率顯示，今年截至6月底，36家本國銀行的比率平均數為26.31％，較5月的26.42％略有下滑，其中，分子為住宅建築與企業放款總餘額，約15.31兆元，呈現逐月上升趨勢，不過因分母（存款總餘額與金融債券發售總額）增幅較多，而拉低比率平均數。侯立洋表示，分子與分母的變動屬正常波動範圍。

銀行局強調，將持續密切關注不動產貸款及企業授信業務辦理情形，確保金融機構維持穩健放款標準與風險控管機制，確保金融市場整體穩定與民眾資金安全。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年預售市場買氣低迷，為刺激銷售，業者紛紛推出各式優惠方案應對，甚至傳出有建商主動退還已購客高達200萬元的差價，引發市場熱議，不過，預售屋價格真的全面下跌了嗎？對此，中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，六都預售屋交易量年減幅分別落在50.5%-83.1%不等，顯示市場已明顯降溫，然而價格卻並未同步走跌，僅台北市微幅回落0.6%，其餘地區仍呈上漲趨勢，其中新北市更上漲近2成，呈現出明顯的「價量背離」現象。中信房屋研展室副理莊思敏指出，房市一向具有「量先價行」的特性，在交易量萎縮的情況下，預售價格修正壓力恐將逐步浮現。



莊思敏指出，受到土地價格、營建與人力成本高漲的影響，加上利潤考量，多數建商仍不願輕易調降售價，大多採取「買房送裝潢」、「贈送家電」等變相讓利的方式，抑或選擇延後推案以觀望市場走向。雖然目前市場上的確有少數建商下修價格，甚至主要退還價差給已購客，但這仍屬個別案例，尚未形成普遍現象，更難以撼動整體房價的走勢。

 

就六都市場表現來看，莊思敏表示，台北市平均單價微幅下修，主因在於萬華、文山等房價相對平實的區域，在今年有大量新案釋出，拉低了台北市的整體均價。反觀預售屋年漲幅逼近2成的新北，主要是因為台北市房價高不可攀，加之素地取得不易，最近幾年不少建商和購屋民眾都開始把目光轉向新北，進而帶動當地房價表現，尤其在中永和、三重等房市熱區更接連出現單坪破百萬的指標案，不僅刷新區域行情，也為新北整體價格帶來了強勁支撐。



針對目前市場狀況，莊思敏提醒，有意購買預售屋的消費者應特別留意三大潛在風險。首先，市場買氣低迷導致銷售放緩，建商資金回流速度減慢，部分財務體質較弱的中小型業者恐將面臨不小的資金鏈壓力，甚至可能引發工程延宕、爛尾樓、建商倒閉等風險。其次，在投資客比例較高的區域，隨著限貸資金壓力加重，市場可能出現拋售潮，進一步加劇市場波動的風險。第三，目前預售屋的價格已經站在歷史高檔，而預售屋交屋期長達3至5年，若遇價格下修，購屋者恐怕也會有價差損失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市緩步降溫，中央銀行今天公布6月國銀房貸餘額為新台幣11兆3188億元，年增7.38%，寫下1年半最低增幅，反映政府管制措施持續發酵，房市正朝央行期盼的「軟著陸」方向前進。

央行統計，6月房貸餘額為11兆3188億元，月增490億元，年增率則為7.38%，漲幅持續收斂，且改寫去年1月以來的最低紀錄。

央行官員指出，政府延續房市管制措施，政策發酵之下，市場成交量能縮水，房貸餘額年增率也持續收斂，這些都符合先前央行總裁楊金龍所言，房市正在軟著陸。

至於美國關稅措施帶來的不確定性，央行官員認為，經濟前景能見度降低，多少會影響民眾信心，間接影響房市。

素有建商推案信心風向球之稱的建築貸款，6月為3兆4405億元，月增109億元，年增率下滑至2.01%，為近1年最低增幅。

央行官員認為，眼見房市降溫，需求面下滑，建商自然會從供給端做調整，連帶影響建築貸款。

不過央行官員表示，近月的建築貸款餘額上下波動，不是一直往下走，6月也呈現增加，顯見建商心態審慎保守，但不到負面悲觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

金管會24日公布6月底國銀承作房貸餘額11兆2,573億元、年增7.38％，連九個月走降，但6月月增0.42％，銀行局表示，主因是受中央銀行信用管制政策影響，加上購屋成本攀升與貸款門檻提高所致，建築貸款雖仍有企業購地與重建需求支撐，年增率同樣放緩至4.54％。

銀行局副局長侯立洋指出，6月底住宅貸款年增率連九降，市場轉趨觀望；建築貸款年增率創去年8月以來11個月新低，建築貸款需求主要來自企業購地、建築工程款或營運周轉金等用途，在土地與危老重建的貸款增加之下，仍有一定的授信需求。

房貸逾期放款方面，根據統計，去年7月起逾放餘額逐月攀升，今年5月甚至創2021年9月以來新高點，來到87.86億元。侯立洋說明，6月為86.37億元，較上月微幅下降，過往房貸逾放增加多與疫情衝擊、中小企業還款能力下降、央行升息，或寬限期到期較無能力償還等因素有關，近期已觀察到相關壓力略為減輕，整體逾放狀況仍屬穩定，未出現特殊個案。

根據銀行局統計第72條之2規定之比率平均數的計算方式，以住宅建築及企業建築放款總餘額作為分子，存款總餘額與金融債券發售總額合計為分母。6月底數據顯示，分子為15.31兆元，分母達58.18兆元，較5月的57.77兆元成長約4,000億元、增幅達0.7％，高於分子的0.28%增幅，因此整體比率略為下降，但仍處於穩定水準。侯立洋表示，分子與分母的變動屬正常波動，並無異常情況。

今年1月至6月數據觀察，整體比率在26.25％～26.44％間波動，侯立洋說，28％～29％有3家銀行，27％～28％有7家，26％～27％間有11家，且無銀行超過29％，整體分布穩定。

針對房市放款風險，侯立洋認為，截至6月底國銀平均逾期放款比率為0.15％，其中住宅與建築放款的逾放比率為0.08％，低於整體平均。自2020年12月中央銀行啟動選擇性信用管制以來，住宅貸款與建築貸款的逾放比率已分別從0.12％、0.15％持續降至0.08％，顯示銀行在控管不動產授信風險方面已有成效。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買預售屋還沒交屋就過世，房子還沒到手，算不算遺產？高雄國稅局提醒，不動產雖還沒過戶，不屬於被繼承人的房屋或土地，但仍是對建商的一種「債權」，換句話說，只要有付款，就要把付款金額列入遺產申報，不能忽略。

國稅局表示，預售屋買賣契約從簽約到交屋通常需三至四年，若買方在建案尚未完工交屋前就不幸過世，因當時尚未取得房地產權狀，依遺產稅規定，應將其視為對建商請求過戶的不動產買賣債權，並按死亡時已付款金額計入遺產總額課稅。

舉例來說，林先生在2024年1月與建商簽約，購買某建案的12樓住宅與一個地下停車位，房地總價為1,820萬元，其中住宅與土地1,600萬元、車位220萬元，預計2027年底完工交屋。

沒想到，林先生在2024年4月過世，家屬向國稅局申報遺產稅時，提供買賣契約書、發票與匯款資料，顯示林先生生前已支付建商330萬元，這筆錢就是對建商的債權，應併入林先生的遺產總額課稅。

國稅局進一步說明，稅務機關為方便民眾辦理遺產稅，會提供被繼承人名下的財產清單作為申報參考，不過，這份清單目前並不會顯示預售屋資訊，因此若被繼承人生前有購買預售屋，繼承人需主動向建商查詢付款金額與相關資料。

若因忽略而未申報這筆債權，日後遭查獲，不僅需補稅，還可能面臨處罰。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有了孩子後，買房不再是兩個人的事，而是全家人的未來！一位剛升格媽媽的網友焦慮發問，如何在預算有限的情況下，找到適合小家庭成長的理想住宅？根據房產專家觀察，新手爸媽購屋最常忽略「學區、安全、動線」三大關鍵，甚至有人因急著入住，買到鄰近宮廟或噪音源的房子，最後只能忍痛換屋。賣厝阿明整理過來人經驗與專業建議，幫助新手父母避開買房陷阱，打造安心育兒環境。

新手爸媽買房「5大必看重點

1. 學區與設籍時間

提早卡位熱門學區：想就讀六都與新竹明星學區的家長需注意，想就讀的學校是否有設籍時間要求，若孩子已出生，建議優先鎖定優質學區周邊。

小心「學區邊緣」陷阱：部分建案廣告「步行10分鐘到名校」，實際可能跨學區，務必查教育局劃分範圍。

2. 安全與環境

避開「嫌惡設施」：宮廟、夜市、高壓電塔等，可能影響孩子睡眠品質與健康，晚上實地查看更準確。

社區管理品質：優先選擇有24小時警衛、監視器完善的社區，避免開放式老舊公寓。

3. 空間動線與格局

「動線安全」比美觀重要：避開樓梯直對大門、陽台欄杆間隙過大（應<10cm）等危險設計。

預留兒童房彈性：至少2房，若預算有限可選「+1房」格局，未來能改為遊戲室或書房。

4. 生活機能與醫療資源

步行10分鐘內要有小兒科診所：幼兒急診頻率高，深夜臨時就醫更方便。

公園與親子設施：優先選擇附近有綠地、遊戲場的社區，減少假日奔波。

5. 財務規劃與貸款彈性

預留「裝修嬰兒防護」預算：如防撞條、安全鎖等，約需5-10萬元。

選擇「寬限期」房貸：若育嬰留停收入減少，前3年可只繳利息，減輕壓力。

過來人教訓：3大地雷勿踩

1. 以為預售屋比較新，交屋才發現坪數虛胖

公設比超過35%的建案，實際室內空間可能比中古屋更小。

2. 買了頂樓景觀宅，卻沒考慮電梯故障

有嬰兒車的家庭應避免無備用電梯的老舊大樓。

3. 只看裝潢漂亮，忽略管線老舊

屋齡20年以上中古屋，建議檢查電線是否更新、有無壁癌。

買房是為了給孩子更好的成長環境

沒有完美的房子，只有最適合當下需求的選擇。新手爸媽購屋時，與其追求一次到位，不如把握「安全＞學區＞機能＞價格的優先順序。

簽約前可帶孩子實際走訪社區，觀察其他家庭的生活模式；若預算有限，寧可選擇「地段好但屋齡稍高」的物件，也勝過「偏遠重劃區的漂亮新房」。

賣厝阿明提醒，買房後別忘了加保「住宅火險」與「地震險」，為小家庭多一層保障。祝您找到讓孩子快樂成長的溫暖之家！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

除了新穎的屋況和營建成本的提升，預售屋的價格往往含有對該地區未來房價的預期，因此價格通常會高出中古屋一截。近年房市的蓬勃發展，帶來房價快速飆漲，也讓中古屋與預售屋的價差有變大的狀況。永慶房產集團依據內政部實價登錄資訊，比較七大都會區2020年迄今中古屋與預售屋總價中位數的價差變化，發現近六年中古屋與預售屋價差明顯擴大，其中台中市、台南市與高雄市三都，中古屋與預售屋價差幅度皆已經突破80%，尤其台中市價差幅度更高達103.1%。

台中市2020年以來房價明顯快速上漲，2020年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為45.5%，2025年價差幅度為103.1%，增加了57.6個百分點。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，受到中部科學園區以及各項重大建設帶動，台中市近年來房市交易表現熱絡，各個重劃區也吸引建商卡位推案。尤其是西屯區七期重劃區、水湳經貿園區等重劃區，交通、市政、商業機能完善且未來發展深具潛力，更是吸引多家建商相繼推出大坪數高價住宅或豪宅產品等預售建案，使得台中預售屋近六年總價中位數明顯大幅攀高，拉開中古屋與預售屋的價差幅度達103.1%。

高雄市2020年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為38.5%，2025年價差幅度則擴大為86.1%，增加了47.6個百分點。陳金萍指出，高雄市受惠南部科學園區與台積電設廠議題，尤其以橋頭、楠梓、三民等行政區，更是吸引多家建商積極推案，推升高雄預售屋房價，近六年中古屋與預售屋價差由38.5%大幅增加47.6個百分點，來到86.1%。

台南市2020年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為67.7%，2025年價差幅度則為83.6%，增加了15.9個百分點。陳金萍分析，台南市近年受惠南部科學園區以及台積電等科技大廠進駐，善化、新市等南科生活圈以及安南、永康等重劃區吸引多家建商大量推案，推動房價上漲，也讓預售屋總價逐年攀升，中古屋與預售屋價格逐年擴大至83.6%。

七大都會區中，桃園市2020年預售屋與中古屋價差幅度為45.1%，2025年為37.8%，2020年迄今減少7.3個百分點，也是七都中預售屋與中古屋價差幅度最小的都會區。陳金萍說明，桃園市近年在產業發展與重大交通建設帶動下，人口長期呈現淨移入，人口紅利帶動的居住需求，也帶動桃園、中壢、龜山等區域重劃區房市表現熱絡。不過，桃園市交通建設、重劃區發展等區域利多已提前反映，加上供給量大，預售屋價格上漲力道收斂，與中古屋價差略為拉近，讓2025年桃園市中古屋與預售屋價差幅度較2020年減少7.3個百分點。

陳金萍補充，中古屋公設比通常較預售屋低，且購買前可以檢視屋況與格局，在預售屋與中古屋價差幅度較大的區域，中古屋房價更顯得實惠，對於有購屋需求的消費者，不妨可以參考屋齡較新的中古屋，或許中古屋物件之中會有性價比更高的選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

除屋況的新穎和營建成本的提升，預售屋的價格往往含有對該地區未來房價的預期，因此價格通常會高出中古屋一截。房仲業者依實價登錄比較七大都會區 2020 年迄今中古屋與預售屋總價中位數的價差變化，發現近六年中古屋與預售屋價差明顯擴大，其中台中市、台南市與高雄市三都。

全台的台中市、台南市與高雄市三都會區，中古屋與預售屋價差幅度皆已經突破 80%，尤其台中市價差幅度更高達 103.1%。

台中市 2020 年以來房價明顯快速上漲，2020 年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為 45.5%，2025 年價差幅度為 103.1%，增加了 57.6 個百分點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，受到中部科學園區以及各項重大建設帶動，台中市近年來房市交易表現熱絡，各個重劃區也吸引建商卡位推案。尤其是西屯區七期重劃區、水湳經貿園區等重劃區，交通、市政、商業機能完善且未來發展深具潛力，更是吸引多家建商相繼推出大坪數高價住宅或豪宅產品等預售建案，使得台中預售屋近六年總價中位數明顯大幅攀高，拉開中古屋與預售屋的價差幅度達 103.1%。

高雄市 2020 年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為 38.5%，2025 年價差幅度則擴大為 86.1%，增加了 47.6 個百分點。陳金萍指出，高雄市受惠南部科學園區與台積電設廠議題，尤其以橋頭、楠梓、三民等行政區，更是吸引多家建商積極推案，推升高雄預售屋房價，近六年中古屋與預售屋價差由 38.5% 大幅增加 47.6 個百分點，來到 86.1%。

台南市 2020 年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為 67.7%，2025 年價差幅度則為 83.6%，增加了 15.9 個百分點。陳金萍分析，台南市近年受惠南部科學園區以及台積電等科技大廠進駐，善化、新市等南科生活圈以及安南、永康等重劃區吸引多家建商大量推案，推動房價上漲，也讓預售屋總價逐年攀升，中古屋與預售屋價格逐年擴大至 83.6%。

全台七大都會區中，桃園市 2020 年預售屋與中古屋價差幅度為 45.1%，2025 年為 37.8%，2020 年迄今減少 7.3 個百分點，也是七都中預售屋與中古屋價差幅度最小的都會區。陳金萍說明，桃園市近年在產業發展與重大交通建設帶動下，人口長期呈現淨移入，人口紅利帶動的居住需求，也帶動桃園、中壢、龜山等區域重劃區房市表現熱絡。不過，桃園市交通建設、重劃區發展等區域利多已提前反映，加上供給量大，預售屋價格上漲力道收斂，與中古屋價差略為拉近，讓 2025 年桃園市中古屋與預售屋價差幅度較 2020 年減少 7.3 個百分點。

陳金萍指出，中古屋公設比通常較預售屋低，且購買前可以檢視屋況與格局，在預售屋與中古屋價差幅度較大的區域，中古屋房價更顯得實惠，對於有購屋需求的消費者，不妨可以參考屋齡較新的中古屋，或許中古屋物件之中會有性價比更高的選擇。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋公布 2025 年第二季全台都會區房價指數，房市進入明顯的區域盤整期。台北市與台南市逆勢上漲，新北市則大幅回跌，新竹與桃園也出現修正，反映市場買氣轉弱。

台北、台南撐盤力強，資金持續流入

台北市 Q2 房價指數從 136.22 上升至 140.70，季增 3.29%，年增 2.73%，買盤回流明顯。果仁分析，台北雖為高價區，但因剛性需求穩定，加上預售案交屋潮，吸引自住與置產買方進場。

台南則因南科擴張與就業人口成長，Q2 房價指數達 203.90，季漲 2.27%、年漲 3.11%，成為全台年增幅最高城市。

新北跌最重，新竹轉為負成長

新北市房價指數跌至 154.81，季減 5.33%，年增率僅 0.06%，幾近持平。果仁分析，新北近年受建設與推案帶動漲勢，但房價接近天花板，加上投資型買盤退場，導致區域回調壓力加劇。

新竹與桃園分別季跌 2.99% 與 2.59%，其中新竹年減 3.38%，為全台唯一出現年跌幅的城市。

果仁分析：市場整理期是買方觀望機會

全台 Q2 呈現「北強南弱、東漲西跌」格局，市場由熱轉穩。果仁認為，目前為房市整理階段，買方可觀察下半年利率、政策與推案狀況，再決定入場時機。

購屋族不妨聚焦具產業支撐、人口穩定的區域，例如：台北市蛋黃區與中南部科技園區周邊，以掌握長期保值空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】